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徒然草(ブログ)


不動産鑑定の仕事をしていると、様々な出来事に出会う。
また美しい景色や驚くような光景にも出会う。
いずれも全く個人的事柄ながら、
徒然なるままに、書き付けていきたいと思う。
〔代表者 戸澤 一喜〕

地価公示の発表を受けて

平成31年の地価公示が、3月19日夕方にテレビ等、翌20日に新聞朝刊で報道されてから、2週間ほど経ちました。(平成31年4月3日)
ここで、改めて今回の地価公示における秋田県の地価動向について見てみたいと思います。
 H31地価公示の秋田県における注目トピックとしては、下記などが挙げられます。
 ○ 県の最高価格地:秋田5-1が上昇に転じた。
 ○ 平均変動率で、商業地が全国最下位脱出。
 ○ 工業地で横這い地点が現る。
ここでは、マスコミ各社が大いに取り上げた、秋田5-1について
ちょっとだけ、深掘りしてみたいと思います。

県内最高価格地である秋田駅前の「秋田5-1」(フォンテAKITA)が、
なんと27年ぶりに上昇しました。
昨年H30が10年ぶりに横這いになり、そして今年上昇に転じました。
今、秋田駅周辺は官民一体となって様々な事業計画があり、
既に一部は着工されています。
 参考; 2019年3月31日時点
     http://katozawa.jp/public/_upload/type017_8_1/file/file_15542693967.pdf
また県外資本の流入やオフイスビルの空室率改善なども
若干ではありますが見られるようになってきています。
不動産取引市場としては、まだまだ力強さには欠けますが、
要因分析的には、発展的要因があること、
将来性の先取り的な意味合いもある地価上昇と捉えています。
ちなみに、国交省の発表では、
「秋田駅周辺では再開発が進展し、
秋田犬・金足農業高校の活躍・男鹿のナマハゲのユネスコ無形文化遺産の登録
など経済効果を伴う話題もあいまって、回遊人口が増加していることから、
飲食店舗等の需要が強まり、駅前の当地点は平成4年以来27年ぶりに上昇に転じた」
となっています。
マスコミの皆様は、この「話題もあいまって」に特に着目され、
今回は全国版のニュースでも秋田5-1が複数取り上げられました。
確かに、これら話題から観光客増加が一部で若干見られましたが、
これが直ちに当地点の地価上昇の要因になったかと言うと、個人的にはやや疑問ですが、
ただ少なくとも、これら明るい話題は秋田に活力を与えたのは事実です。
また明るい話題で秋田の地価が全国的に取り上げられたことは、
今後県外資本等の流入の契機になりうるかもしれません。
したがって結果としては、地価上昇及びやマスコミ報道は
とても良かったのではないかと思っています。
なお、今回の価格は1平方メートル当たり166,000円(前年163,000円)で、上昇率は1.8%。
ピーク時(H4・5年)は1,900,000円ですので、
上昇したと言っても、まだピーク時の僅か約8.7%にすぎません。
また一昨年(H29年)が167,000円ですので、そこまでにも戻っていません。
人口減少率が全国一の県であり、
経済的にも不動産市場的にも先行き厳しいものがありますが、
秋田市は人口30万都市の県庁所在地であり、
当県は秋田市への一極集中(ちなみに人口県内第2位の横手市8万人台)であること、
また同レベルの他県都市の地価水準との比較などを考えると
現在の地価水準には割安感があると思われます。

以上今回は、秋田5-1について取り上げましたが、
今、秋田県特に秋田市の地価は、流動局面にあります。
今後機会を見つけ、様々な動向や将来予測などにつき
個人的な見解を述べて行ければと思っています。

新年度挨拶(2019)

本日午前中に新元号が「令和」になったとの発表がありました。
5月1日からはとはいえ、何か心構えが新たになりました。
 今年度も精一杯がんばりますので、どうかよろしくお願い致します。
 ところで、新年度はどう表現すれば良いのでしょうか?
「平成31年度」「令和元年度」「令和1年度」「4月中は平成31年度・5月からは令和元年度」・・・
いずれ公的な見解がどこかで見られると思いますので、それまでは2019年度で通そうかと思っています。
 さて、ここ数年ホームページの更新を全く行っておらず、恥ずかしい限りです。
平成28年度・平成29年度と県鑑定士協会の会長を務め、
それが終わった平成30年度からは分科会の代表幹事を務めたことで、
力量の無さもあって、日々アップアップの状態となり、
また年齢的にも私生活にいろいろ出来事が起こるなど、
ついついホームページから離れてしまいました。
 まだ、落ち着いた状態とは言えませんが、少しだけ心に余裕が出来はじめているので
今年度からはまたホームページの世界に戻って見ようかと思っています。
 とは言っても、当ホームページは事務所代表者である私の全くの趣味の世界ですので、
本当にお暇があったら覗いて見て下さい。
 
 戸澤不動産鑑定事務所 代表 戸澤一喜

新年のご挨拶(平成28年)

新年明けまして、おめでとうございます。
本年も変わらずのご愛顧をなにとぞよろしくお願い申し上げます。

ところで昨年は、5月に秋田県不動産鑑定士協会の会長に就任し、走り続けたような気がします。
まずは前会長やその事務所職員の皆さんの助けを借りながら、会長事務を何とか滞りなく務め、
また連合会の会議等で増えた東京や仙台への出張も何とかスケジュールをやり繰りしつつ、
県士協会としての新たな取り組みも行うことができました。
一つは、県士協会のホームページが完成(http://akita-kanteishi.sakura.ne.jp)したこと、
もう一つは前からやりたかった、不動産DI調査事業の第一回調査・公表ができたことです。
(DI事業の調査結果は上記県士協会HPをご覧下さい)
なお、どちらも若手(と言っても40代ですが・・・)の会員が積極的に行ってくれたおかげであり、感謝!感謝!です。

今年の目標として、
まず県士協会の会長としては、年2回を予定している不動産DI事業の遂行、今年度新設した各委員会の活発な活動など、
就任当初の目標を成し遂げたいなと思います。
戸澤不動産鑑定事務所としては、引き続き全ての業務どのような仕事に対しても真摯に全力で取り組みたいと思います。
座右の銘である「一生懸命、一所懸命」を忘れることなく、自己研鑽にも一層励みたいと思っています。
当ホームページの更新については、これまで忙しさにかまけて、ついつい延ばし延ばしになってしまっていますが、
今年は何とか週一、少なくとも月一の更新は行いたいと思いますので、時々訪れてみてください。

皆様方にとって今年も良い年でありますよう、お祈り申し上げます。
 

久しぶりのHP更新

平成27年7月28日午前

「新年の挨拶」以来のブログ更新です。
このホームページも立ち上げから間もなく5年が過ぎようとしています。
(株)ディーエスブランドの「おりこうブログ」で作成管理して頂いておりますが、
契約期間の5年が終了するので、更新手続中です。
とても使いやすいソフトで、いつでもどこでも誰でも簡単にHP更新ができるので、
とても便利です。興味のある方は同社のHPのアドレスを下記に書いておきますね。
http://ds-b.jp/
*なお、契約更新に際し何か思惑があってPRしたわけではありません(笑)

ところで、この半年間は私にとって結構な激動期でした。
私が所属する秋田県不動産鑑定士協会は、
会長職が持ち回りで、平成27・28年度は私が勤めることになったからです。
当協会の会員は現在も19名と少なく、独自の事務局を設けることは困難なため
会長の事務所が士協会事務局も兼ねることになっています。
現在は情報伝達の速度が求められるため、多種多様な連絡がまず事務局に寄せられるため
回答、転送伝達、振り分け業務など、ほぼ毎日のようにメール・郵便物・電話・FAXの処理に
追われています。ようやくコツも少しずつ掴めてきており、多少は余裕が出てきましたが、
前会長の事務所スタッフの的確詳細な引き継ぎやその後のサポートがなければ、
とても乗り越えられなかったかなと思います。

鑑定業務、裁判所関連業務、県士協会、士協会連合会などにつき、
書きたいことは山ほどあるのですが、
どこまで書いて良いものやら悩んだりしているうちに、
ちょっと立ち止まっていたら、半年間に一度の更新になってしまいました。

当事務所の総務財務部長から、あまり更新しないようなら、
上記のHP契約更新を見送るとの厳しい意見もあり、
今後は、ちょくちょく書ける範囲の内容を書いていこうかと思いますので、
今後とも、なにとぞよろしくお願い申し上げます。

 

平成27年7月28日(火)午後

さて、久しぶりに徒然草を書いてみると、これまでのことを、つい振り返ってしまいます。
何故こんなに書かなくなってしまったのかと・・・
言い訳になるとは思いますが、
平成25.・26年度は秋田県不動産鑑定士協会の副会長に就任し、
これに伴い、鑑定士協会の東北連合会役員に自動的に就任します。
そうすると、今度は、原則として日本不動産鑑定士協会連合会のどこかの委員になります。
私の場合は、ちょっとした経緯から、
鑑定評価基準委員会に東北の代表として配属されることになりました。
ちょうど鑑定評価基準が久しぶりの大幅改正になることで、
連合会のH25・26年度業務の中で最重要視され新たに発足した委員会でした。
毎日のようにメールが届き、各担当者毎の検討や意見が取り交わされ、
時には委員長から国交省担当者との緊迫したやり取りの報告があったりと、
私はとにかく足をひっぱらないようついて行くのが精一杯というありさまです。
ただ、私が所属したB小委員会のメンバーは、心優しい方々ばかりで、
私の素朴な疑問シリーズ(悪く言えば素人発言)にも根気よく付き合ってくれたので
何とか乗り切れました。
他のメンバーに比べれば、殆ど仕事をしていない状態だったのですが、
私個人としては、逆にそれがプレッシャーにもなり、精神的には結構追い詰められた
2年間だったような気がします。
こんな状況にもかかわらず、住宅新報社発行の不動産鑑定評価基準&ガイドラインの要説
には担当委員として名前が掲載されており、恥ずかしい限りです。
さて、今年度からはこの委員会から他の委員会に移ることになりましたが、
一方で秋田県不動産鑑定士協会は輪番制で、副会長が次期会長となるため、
私が平成27・28年度の会長に就任することになりました。
これから2年間は、会長として当士協会のこれまでの業務を滞りなく遂行していくとともに
新たな取り組みにもチャレンジして行くことが必要かなと考えています。
以上、最近は、当事務所の通常業務というよりは、公的役職での業務や行動で
何かと(時間もさることながら精神的に)追われている毎日です。
ただこうしたなかでも、このHPをどう運営していくか?
今だからこそ、いろんなことが書き込むことができそうな気がしています。
時間を見つけ、というより時間を効果的に作り、可能な限りHP更新にも
チャレンジしてみたいと思っています。
ちなみに、私が会長就任で最も最初に成し遂げられそうなのが、
秋田県不動産鑑定士協会のホームページの立ち上げです。
今はまだ仮アップの状態ですが、正式運用が始まりましたら、
このHPでも取り上げ告知しますので、楽しみしていて下さい。


新年の挨拶(平成27年)

新年明けましておめでとうございます。
本年も何卒変わらぬご愛顧のほど、よろしくお願い申し上げます。
地域経済においては未だ実感は薄いのですが、本県もまた景気回復が進み、
皆様及び当事務所が、明るい毎日を、そして明るい未来が見られる一年でありますよう、お祈りしております。

本年は、当事務所の日常業務はもとより、
不動産市況DI調査や、空家問題などにも取り組んでみたいと思っています。
これら活動には、同業者及び様々な業界の皆様のご協力を得なければならず、
その際にはどうか宜しくお願い致します。
どこまで出来るかわかりませんが、敢えて新年の挨拶として取り上げ、がんばってみたいと思っております。


平成26年を振り返って

平成26年も残りあと数時間に迫りました。一年を振り返ってみると、
本職の仕事に関しては、厳しい年であったと思います。頑固一徹の経営方針も今後果たして良いのかどうか?悩むことも度々でした。
また今年は鑑定評価基準が大きく改正された年でしたが、当委員会に関わったことで、自分の勉強不足、力の無さを思い知らされました。ただ、同委員会の優秀な方々と知り合えたこと、またその考え方や取り組み方を見られたことは、とても貴重な体験だったと思います。
さて本職以外につきましては、まず秋田県不動産鑑定士協会が本県の他の士業の方々の集まりに今年から参加できることになりましたが、その橋渡しをして下さった方と知り合え、自分が参加のきっかけを作ることができたことは、士協会副会長としての立場としても本当にうれしい出来事でした。
また、司法関連の委員として、同委員会の東北大会で秋田県を代表しパネラーを勤めたことも、とても思い出に残る出来事になりました。
一方、家庭については、88歳(米寿)の同居の両親を抱え今年もいろいろ大変でしたが、長女が夢を叶え、次女のがんばりにも、とても癒やされ感動した1年となりました。
いずれにしても、この一年を振り返って思うことは、(当事務所を開設して以降は毎年同じのことなのですが・・・)
妻として母としてそして義理の両親の世話もしながら家庭を切り盛りしつつ、共同経営者として、事務職員として、時には現地調査の補助者として、当事務所を支え続けている我が妻に感謝!感謝!に尽きます。
皆様、来年もどうかよろしくお願い申し上げます。
H26年12月31日午後9時半 事務所代表者

新年のご挨拶(平成26年)

新年明けましておめでとうとございます。
本年もご指導、ご鞭撻、ご愛顧を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。
 
例年通り地価公示業務のほか、今期は年内及び年明け早々締め切り日の仕事が重なり、大晦日午後と元旦のほかは仕事をしていました。
ただ仕事があることは幸せなこと、皆様に感謝、感謝であります。
また久しぶりに雪の少ない正月で助かりました。雪寄せに疲れ切っていたここ数年を思えば、なんと幸せことか。
日本銀行秋田支店が平成25年12月に発表した「県内金融経済概況」などによれば、県内経済も一部に明るい兆しが見られます。
きっと今年は良き事が、当事務所にもそして皆様にもたくさんあることを祈り、新年のご挨拶とさせて頂きます。

竜巻被害

 久しぶりのブログ更新です。
 いろいろ考え過ぎて更新できなかったので、これからは気楽に行こうと思っています。
不動産に関係なくても、ちょっと気になったことなどを随時書き留めて見ようかと思っています。
 そこで早速今回は、無料相談会の空き時間を利用して、「異常気象と紛争」について。
昨日(11月7日)は調査で秋田市内をグルグル廻っていましたが、昼頃から急速に風が強まり、暴風雨・霰・雷とすごい状況になりました。ついに調査は途中断念。4時近くに事務所に帰ったのですが、夕方の全国ニュースで「秋田市で竜巻が発生・被害」と報じられビックリ。被害が発生した泉地区には出向かなかったものの、電柱が根本から折れた被害状況の映像には恐ろしく思いました。
 ところで、強風による被害は、思わぬ隣人トラブルに発展することがあります。屋根が飛んだり、庭木が折れたりして、隣の建物や車を傷つけ、損害賠償請求等の紛争に巻き込まれるケースです。裁判所の調停や訴訟になる場合も結構多いようです。
 法律的には専門家にまかせますが、建物や庭木などの通常管理はもちろん、強風が予想される際には、吹き飛ばされる可能性がある物はしっかり片付けましょう。
 ちなみに我が家は台風接近予想があると、庭に置いてあるバスケットリングを横倒しにしますが、だいたいギリギリまで行動しないため、二人がかりでビショ濡れになりながらがんばります。

平成25年度始めの挨拶

 平成25年度が心地よい晴れの日とともに始まった。秋田は今ようやく春を迎えようとしている。桜前線は、気象庁の発表では東京の開花が3月16日・満開が3月22日となっているのに対し、秋田は日本気象協会が4月17日・ウェザーマップが4月18日の開花予想日となっており、また観光スポットである角館の檜木内川堤については4月26日頃の予想で、これからの楽しみである。当事務所の枝垂れ桜も蕾はまだまだ小さいのだが、当HPのトップページは既に満開の写真を掲載した。
 長い冬、特に今年は平成18年豪雪とほぼ同様な豪雪に見舞われ、雪掻きで気力体力ともへとへとになった分だけ、例年以上に春が待ち遠しかった。日本経済もほんのり桜色に染まりつつあるが、豪雪からの春の訪れのように、秋田県の経済もまた今年こそは回復の足音が聞こえることを期待したい。
 平成25年4月1日

再開発と地価動向

 平成10年の秋田赤十字病院の移転に伴い、長らく中心商業地域の中通地区にポッカリと生じた空閑地。その空閑地の再開発事業(エリアなかいち)が、ようやく昨年(平成24年)に完成しました。昨年7月にはプレオープン。秋には住居棟が竣工。本年9月には美術館が正式オープン。これに関連し各種イベントも行われ賑わっています。
 ところで、地価の大幅下落、例えば秋田県最高価格地である公示地5-1(秋田西口駅前)は、ピーク時(平成4年・5年、1m²当たり190万円)に対し、平成25年は18.9万円で、なんと僅か9.9%にすぎず、最近ではいい加減下がり過ぎではないかとの地元不動業者の意見も聞かれます。駅から「エリアなかいち」に至る仲小路沿いの公示地5-9の昨年の価格もピーク時の約14.5%まで下落しており、今年の価格や動向が大いに注目されておりました。
 結果は既述のとおり、前年▲6.0%に対し今年▲1.9%と下落幅は相当縮小しましたが、それでもやはり下落でした。これについては様々なご意見やご感想があるかと思います。
 各種施設の計画を上回る来場者数や交通量の増加、多額の資本投下、収益性の上昇などを考えれば、なぜ地価は依然下落なのか?地価上昇や少なくとも横這いではないのか?というご意見が出るのは当然だと思います。
 ただ一方で、発展する地域や発展見込みのある地域に対しては、本来なら不動産需要が増加し、土地取引にも顕著に現れるはず(取引件数の増加や取引価格水準の上昇)であるが、一部店舗の出店等は見られるものの、今のところ中通地区の土地取引動向に大きな変化は見られません。(少なくとも収集し得た取引事例からは増加や上昇は見られず)
 また、地価は株価のように短期間で激しく上下変動する性質のものではない。すなわち
「土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である」ことから、地価形成も株価のように投機目的により乱高下するものではなく、中長期的に価格形成される性質のものであるとの考え方があります。
 これら各種資料や意見などが不動産鑑定士により検討協議され、出されたのが上記の▲1.9%という結論です。
 個人的には、再開発という事業が行われ、一定の資本投下がなされ、一時的にしろ集客力や収益性が高まったのであれば、前年比では地価は上昇でも良いとの考えを持っていますが、一方では、価格は需要と供給により決まるのであり、いくら集客力や収益性が高まっても、土地需要に結びつかなければ直ちに価格上昇要因とはなり得ず、また中長期的な視点からは「エリアなかいち」の今後の動向や影響力について、流動的・不透明な面もあり、結果、地価公示で公表された変動率は現時点では極めて妥当なものと考えます。
 なお、この件に関するご意見やご感想などがあれば、是非「お問い合わせコーナー」などを利用して、お知らせ頂ければ幸いです。

平成25年地価公示の結果について

 秋田県の全用途の平均変動率は▲5.4%(前年▲5.8%)で、平成11年から15年連続で下落した。
ちなみに住宅地は▲4.9%(同▲5.1%)で13年連続下落、商業地は▲6.4%(同▲7.4%)でなんと21年連続の下落となった。
なお工業地は▲9.7%(同▲9.9%)と依然として大幅な下落傾向にあり、県内工業地全5地点のうち、4地点が変動率下落全国順位の10位以内に入っている。
 秋田市に関しては、住宅地が▲5.0%(前年▲5.4%)、商業地が▲5.9%(前年▲7.2%)となっている。
 秋田県の詳細について興味がある方は、下記をクリック。
  http://akita-chika.net/25/k-kekka.pdf

 ところで、今回の調査結果でマスコミ等が特に取り上げたのは、
(1)秋田県の平均地価が全国最低であること、
(2)秋田市中心商業地の再開発と地価との関係 でした。
(1)については例年どおりのことで、今更特にコメントのしようもないのですが、都道府県庁所在地の住宅地の平均価格を見てみると、なんとなんと!全国最下位ではありませんでした。下から2番目ですよ(ちなみに最下位は山口市)。だから何なんだ と言う話ではありますが、興味がある方は下記をクリック。
  http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2013/pdf/49.pdf
 ただ調査地点の配置の問題もあり、この結果が県や市の全域の地価水準を示すものではありません。(ここは要注意です!)
 次の(2)ですが、長らく中心商業地衰退の象徴のような存在であった日赤跡地が、ついに再開発され昨年ようやく完成し、賑わいをみせていることから、地価がどうなるか、誰でも気になるところです。
結果は、最も影響を受ける秋田5-9(通称;仲小路)が▲1.9%(前年▲6.0%)、県最高地の秋田5-1(駅前)が▲4.5%(同7.9%)と下落幅が大幅に縮小しました。
これにつきましては、皆様いろんな感想や意見があるかと思います。改めてコメントしたいと思います。

新年のご挨拶(平成25年)

新年明けましておめでとうございます。
本年もご愛顧・ご指導・ご鞭撻のほど、なにとぞよろしくお願い申し上げます。

昨年は、公私ともに良きこと厳しいことなどいろいろありましたが、あっと言う間に過ぎ去ったような気がします。
今年は少し地に足をつけ、仕事にも私生活にも取り組んでいきたいと思います。
具体的な目標はまだ定めていませんが、
例年どおり地価公示・国税評価の一連の仕事をやり遂げた2月中旬、
すなわち不動産鑑定士にとっては本当の正月気分となる小正月にでも、
今年の目標を定めてみようかなとも思っています。

経済が回復し、この一年公私とも心豊かな生活が送れますように、
また皆様にとってもすばらしい一年でありますように、
心より祈願致します。

秋田県の地価動向

平成24年度地価調査が公表(9月20日)されて1ヶ月が経ちました。この間、HPで何もコメントしないの?と言われることもありましたが、ちょっと公私でいろいろありまして・・・遅くなってしまいました。
詳細は、当ホームページの「リンク集」の「秋田県地価要覧」で確認できますが、(すぐにも見たい方は下記をクリックして下さい)
http://akita-chika.net/
まぁ〜、一言で述べるなら、「県内ほぼ全域で、今年も昨年並みの下落」です。じゃ〜どこまで下がるのかと問われれば、「先が見えず」となってしまいます。予測もできず、それでも不動産鑑定士かと叱責されれば、恥ずかしながら私は今は頭を下げるだけ(当ブログ欄を遡れば私のかつての予測違いと謝罪あり、あぁ〜赤面)。秋田県の人口・経済・不動産市場の各動向からは、未だV字回復する要因が見当たりません。私は秋田県のポテンシャルは決して低いとは思っていないし、というよりある面では優れ、またある方面ではかなり可能性を秘めたものを持っていると思っており、現在の地価水準がその潜在価値も含めた価格帯にあるのかについては、若干の疑問をもつ地域や地点もあるのですが、いかんせん不動産の価値もまた、経済的には、需要がありかつ取引されてはじめて顕在化し把握されるものであって、現在の不動産取引動向からは、当分下落傾向が続くだろうと言わざるをえません。
なお、一部報道やある人からは、秋田市駅前の地価について、再開発「エリアなかいち」の影響は地価に反映しないのかと疑問を呈されましたが、今回の地価調査では直接的な影響を受ける地点が少なかったのであって、駅前からエリアに至る仲小路沿いに調査地点があるH25年地価公示の動向が今後注目すべきところです。但し、依然として土地取引は少なく、この状態で再開発完成の要因(心理的要因も含め)と一時的にしろ集客による収益性アップをどこまで地価に反映させるか、まさに不動産鑑定士の正念場です。
なお、県内各種土地の価格動向や位置付けなどを簡単に記載したいと思います。

〔秋田県の各種地価の動向〕

○住宅地の地価の全国的位置づけ
平成22年地価調査の公表の際に、このブログで、
「住宅地の都道府県別価格指数によれば、東京都を100とすると、秋田県は全国最低の僅か5.8(平成22年度)である。」
と記したが、では今年度はどうなっているだろうか。
結果は、「5.2」 であり、さらに開差が広がっています。(当たりまえか・・・)
ただ下位の第2位が北海道の6.0、同3位が青森の6.2であり、またいろんな方面で似ているとされる島根県は7.6、九州では田舎と歌でも揶揄されたことのある佐賀県でさえ7.0であり、本県の地価水準の低さが際だつ。この価格水準みなさんはどう思いますか?(資料は下記をクリック)
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2012/003.html

○田畑、山林素地・立木価格
上記に関する資料が日本不動産研究所から毎年発表されています。
これによれば、現在の価格は最高価格だった頃に比べどの程度下落したのかわかります。
田:最高価格水準だった昭和58年に対し現在は39.2%
畑:同S58年対し38.9%
用材林素地:同S59年に対し57.2%
薪炭林素地:同60年に対し54.7%
となっています。
なお詳細を知りたい方は、日本不動産研究所(秋田支所あり)にご連絡下さい。田畑・山林とも比較的安い価格で資料が毎年販売されています。

秋田弁

先日の東北研修会で講演をして頂いた、詩人でエッセイストの「あゆかわ のぼる」先生は、秋田弁についてもいろいろ行動をされておられ、また「おれはやらない お前もやるな」や「一酔の夢」(イズミヤ出版)の本の中でも所々で秋田弁の良さを述べられています。
ところで、私の妻は生まれも育ちも東京ですが、私に捕まったばかりに、秋田に強制連行され、もう22年が経ちます。最初は冗談でナマリを真似ていたのですが、いまでは東京の母と話す時にも無意識で訛っていることがあります。
ただ、秋田弁はズーズー弁の訛りだけではありません。実は特殊用語がかなりあり、これはいわば他県の人にとっては外国語といって良いでしょう。
最近は、柳葉敏郎氏が踊る大捜査線でチラッと秋田弁を入れることなどもあって、秋田弁が多少日の目を見るようになってきました。
とは言っても、現在同居中の80才を越える私の両親も、嫁や孫のために今ではほとんど、秋田弁の特殊用語を話すことはなくなってきました。
たまに無意識に出た時には、あぁ〜懐かしいと思うほか、時に私でさえわからない今では古語に近いものもあります。
そんな次第に忘れ去られつつある秋田弁について、「あゆかわ」先生はホームページで、「秋田弁豊饒記」という秋田弁の辞典を公開しています。
興味のある方は是非ご覧下さい。
http://www.saturn.dti.ne.jp/~ayukawa/
 

不動産鑑定士協会の研修会in秋田

秋田県不動産鑑定士協会と不動産鑑定士協会東北連合会の共催による研修会が、9月28日(金)にホテルメトロポリタンで行われました。
当日は東北各県の鑑定士のほか、北海道や佐賀県からの鑑定士も数名参加しました。
この研修会は東北各県が持ち回りで毎年行われるのですが、本来は昨年が担当でしたが、大震災があったため、1年延期となりました。
今年は、後半の部を、詩人でエッセイストの「あゆかわ のぼる」先生に講演をお願いしました。
あゆかわ先生は毎日新聞の「とうほく彩発見」の欄で、岩手の浅井不動産鑑定士と交互に執筆を担当しておられ、
講演の後、浅井鑑定士との対談も行われました。
後半の部は鑑定士のみならず、一般市民にも公開とさせて頂き多数の来場者があり、
また、あゆかわ先生のサイン会もあり、私も本にサインして頂きました。
講演の方は、秋田県及び県民の特性について、時には隣県の特性とも比較し、
面白おかしく、時には痛烈な批判も入れながらお話頂き、
会場は爆笑、その後の懇親会でも、東北各県の性格論などで大いに盛り上がりました。
一例を挙げると、(1)秋田県は五大天然資源(石油・鉱山・米・秋田杉・魚)があったばかりに逆にダメになった。
(2)秋田県人は足が長い(日照時間が短く寝る時間が多いうえに、互いに足を引っ張り合う県民性から) などなど。
厳しい指摘でありつつ、根底には先生の秋田県への愛情がたっぷり詰まっているため、とても楽しい講演でした。
(1)(2)とも興味がある方は、「おれはやらない お前もやるな」「一酔の夢」(ともに、イズミヤ出版) をご覧下さい。
なお、私がサインを頂いたのは「荒野にて(萌明舎)」の詩集の方です。
また、あゆかわ先生は、地域興しや伝統芸能の保存活性化などにも大変力を注いでおられ、
その考え方や行動は、地域活性化などに関係する機会が昨今増えつつある私ども不動産鑑定士に、大いに参考になるものでした。

閲覧者1万人突破

 当ホームページの閲覧カウンターが、なんと1万人を突破しました。おそらく本日(5月22日)のいつかの時点と思われます。本来なら、ちょうど1万人目の方に何か記念品でもお送りすべきところでしょうが、残念なことにどの方だったのか、わかりません。 ごめんなさい。
 ところで、当HPを立ち上げた時には、わずか1年と8ヶ月程で達成できるとは、夢にも思いませんでした。
本当に皆様に感謝!感謝!です。
 ただ最近は、不動産のマメ知識やブログの更新が少なすぎとのご指摘も時々受けております。何かネタがないかと常に探してはいるのですが、なかなか良い題材が見つかりません。また立ち上げ当初は頂いていた不動産の質問も、最近は無くなってきています。どうか皆様、どんな質問や疑問、またご意見やご感想でも良いので、「お問い合わせ」コーナーからお気軽にメールして下さい。
 また、いろんな方々が自由に不動産に関する議論や情報交換できる会議室あるいは掲示板の開設を、当初考えていたのですが、HP立ち上げのアドバイザーから、ブログ炎上やいわれなき中傷の危険があるので、当面は無理すべきではないとのアドバイスを頂き、未だ開設していません。今後できれば、何らかの形で実現したいものだと今も思っています。皆様からも、この点につきご意見やご要望など頂けたら幸いです。
 全く代表者の趣味の世界のHPではありますが、もしよろしければ、今後も是非ご愛顧を頂き、時々当HPを覗いてみてくださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

H24地価公示

平成24年地価公示が発表されました。秋田県の各地点の価格については、当ホームページのリンク集・地価要覧で確認できます。
また、その地価要覧には「調査結果の概要」があります。なお、この概要をすぐにでも見たい方は、下記をクリックしてください。
http://akita-chika.net/24/k-kekka.pdf

これによれば、秋田県の全用途の平均変動率は、▲5.8%(昨年▲5.9%)で、14年連続で下落を辿ってきています。
さらに、10年連続で地価上昇地点は全く無く、継続地点185地点全てが下落となっています。
ちなみに、上記の概要には記載されていませんが、
最大下落地点は、秋田市の工業地(秋田9−3)で▲11.9%、一方、最小下落地点は、小坂町の住宅地(小坂−2)で▲1.2%でした。
また商業地の最高価格地点は、秋田駅前(秋田5−1)であり、1当たり198,000円(▲7.9%)ですが、下落幅は若干ながら縮小(昨年▲10.4%)しています。日赤等跡地再開発事業の着工などがその要因でしょう。
地価公示の調査地点における住宅地の最高価格地点は、由緒あるお屋敷街の秋田市保戸野中町(秋田−5)であり、67,000円(▲5.6%)で、下落幅は同じく若干縮小(昨年▲6.6%)しています。

ところで全国的には、大震災被災地の地価及びその周辺での地価上昇などの報道が目に付きますが、同じ東北地方ながら我が秋田県は、震災の影響が少なかったこともあり、地価もまた、ほぼ前年並みの動向を示しています。知り合いの不動産業者さんなどからは、被災地避難者の需要や、高台住宅地やマンションへの需要が一部増など、特殊な動きも見られたとの話もありましたが、少なくともここ1年に関しては、本県の地価に対する影響は総じて少なかったと思われます。ただ、私が調査した地域では観光客の大幅減少などが見られ、今後地価への影響が懸念される要因も少なからずあると思います。また余談にはなりますが、本年3月に行われたある無料相談会において、マンション購入予定者から、秋田市山王地区の標高や地質などを質問されました。津波や震災が心配だということです。今回の大震災が、人々の心や不動産の捉え方などに与えた影響の大きさが、垣間見えたように思いました。

新年のご挨拶(平成24年)

平成24年1月1日
新年明けましておめでとうございます。
今年は辰年。昇り龍のように景気、不動産市況が上向きになることを祈願します。
皆様にもたくさんの幸せが訪れますようお祈り申し上げます。
本年も何卒ご支援ご指導ご鞭撻の程よろしくお願い申し上げます。

H23年を振り返って

〔平成23年12月30日午後5時30分〕
今年も残すところ、あと1日と6時間30分となりました。いろんなことが有り過ぎた1年でした。
3月の大震災は、おそらく一生忘れることのできないつらい出来事です。また悲しいお知らせになりますが、当事務所の看板娘の愛犬ブライトが、12月14日に急逝してしまいました。あまりにも急な突然の別れであり、未だについその面影を追ってしまいます。そのため、フォトギャラリーのうち看板娘のコーナーは残念ではありますが閉じることとしました。今朝夢の中に、亡くなってからはじめて現れ、ぎゅっと抱きしめることができたので、「もういいよ」と伝えてくれたような気がして決心しました。地価公示業務で多忙になる直前に、わずか1日の看病だけで亡くなったのは、彼女のやさしさかなと思います。写真を見ていろんな方々から、「かわいいね」「ハスキーの子供?」などと人気者でしたが、雑種の14才10ヶ月でした。この場を借りて、彼女に代わり御礼とお別れを言わせて頂きます。
今年は、東北そして個人的にもつらい1年となりましたが、今日もまだ仕事をしています。おそらく明日も夕方まで仕事となるでしょう。でも前を向いて一生懸命がんばることで、つらいことも徐々に薄れて行くような気がします。
今年もご支援ご指導ご鞭撻、本当にありがとうございました。
来年も、ただひたすら、がんばりますので、何卒ご愛顧の程よろしくお願い申し上げます。
がんばろう東北! がんばろう戸澤不動産鑑定事務所!

H23年地価調査結果の発表

地価調査が発表された。秋田県内の詳しい内容は、秋田県地価要覧の「地価調査・地価公示結果の概要」を見て頂きたい。
   http://akita-chika.net/23/kekka.pdf
 ちなみに、秋田県は全用途で14年連続、住宅地で13年連続、商業地にいたっては19年連続の下落である。下落幅は全用途平均で▲5.6%(前年5.5%)、住宅地は▲4.7%(同▲4.6%)、商業地▲7.0%(同7.1%)、工業地▲8.1%(同7.7%)といずれも大きい。
 人口減少率が全国1位の本県であり、住宅需要は低迷し、商圏人口の減少による県内マーケットの縮小は、生産・流通・消費の多くの面で県経済にマイナスとなって働くため、地価下落は致し方なしの状況下にある。この観点からすると、人口増加に転じることが本県の最重要課題となるが、その方策となると・・・・・。 まさか明治時代の富国強兵政策の一環の「産めよ殖やせよ」政策を取るわけにもいかず・・・いや、形をかえて採用は可能かも・・・(極論までに至ると下ネタと勘違いされそうなので、この話はこれまでとしますが、何か良き方策などないでしょうかね)
 なお、平成22年国勢調査(平成22年10月現在)によると、秋田県の人口は1,085,878人と、前回の国勢調査のあった5年前と比べ、約5.2%の減少であり、前回調査が約3.7%の減少であったことと比べると、人口減少が加速している。ところで住宅需要の面では世帯数の動向が重要であるが、核家族化から、逆に近年は経済情勢や高齢化などから同居世帯が増えているとの話もあり、これが実態とすると住宅需要の一層の減少要因にもなりかねない。  
 また、今回調査における全県1位の下落率の地点は、鹿角市駅前商業地です。最大原因は組合病院の移転であり、これまで各市が辿ってきた経緯と同じです。一昔前には「商業中心地に病院がある必要性は無く邪魔」との意見が多かったように思いますが、今やどうでしょうか。各市とも、厳しい現実に直面しています。病院関係者や来院患者・見舞い客など周辺店舗の売上げはむろんのこと、人通りが途絶えた閑散とした状況が、顧客吸引力を一層低下させることを身をもって知ることになりました。この状態の到来をどれだけの人が予測出来ていたのでしょうか? 経済情勢が良く、各地で再開発事業が進んでいた当時、私も含め多くの人は、中心地にどんと居座り商業イメージとしてはどちらかと言えば良くない大病院を移転し、そこに商業施設や集客施設の建設を夢見たのではないでしょうか。甘い収益予測で進められた公共主体の再開発事業が、経済情勢の悪化とともに全国各地で破綻を来すなか、当県の中心部大病院跡地の再開発も長く足踏み状態が続いています。
ただようやく、横手市では再開発事業による各種施設が完成、秋田市でも日赤跡地の再開発事業が本格化し、また大仙市では組合病院の市中心地存続を前提とした再開発が計画されました。これら事業がどのような成果を見せるか、中心商業地の地価動向がどうなるか、大いなる期待とともに、不安もぬぐい去れないのが私の今の心境です。
平成23年9月25日

最近読んだ本

2011年9月
前のブログにも書きましたが、最近ちょっと自信喪失気味でしたので、何か元気になるような本はないかと本棚を調べていたら、5年ほど前に買ったまま放置し、帯に「すべての日本人に誇りと自信を与える」と書かれた本が見つかり、さっそく読んでみることにしました。
いや〜、読み終わった後に、感動というか、勇気というか、自信というか、何か心の奥底から湧き出てくるものがあり、久しぶりに読書して良かったと思える本に出会いました。何を今頃と思われる方が多いかと思いますが、藤原正彦氏が書かれた「国家の品格」です。大ベストセラーとなった本ですので、詳しい内容は省きますが、何はともあれ私には、筆者が数学者であるところが、特にお気に入りです。民族論や国家論などを、その方面の専門家が述べられていると、堅苦しいというか、胡散臭いというか、私はひねくれ者ですから、なかなか素直に受け入れられないのですが、数学者という全く異なる専門家による見解のためか、それとも天才である筆者の構成の巧みさのためか、冒頭から惹き付けられました。

なお、私が感銘を受けたことや気づかされたことなどを簡単に列挙すると、
○筆者は「デリバディブの恐怖」として、数年後に実際に起きたサブプライムローンに端を発する世界同時不況・世界金融危機を、この本で予言していたこと。
○人間の「論理や理性には限界」があるということ。
○「国際人とは」、英語を話せることではない。
○「自由・平等・民主主義」を疑ってみる。
○新自由主義経済学の間違いと罪。
○四つの愛、まず「家族愛」があり、次に「郷土愛」、そして「祖国愛」、最後に「人類愛」がある。家族愛なくして、人類愛を語ることなかれ。
○日本人特有の感性、「もののあわれ」、すなわち、人間の儚さや、悠久の自然の中で移ろいゆくものに美を発見する感性

そして何よりも、
○日本に今必要なのは、「武士道」の復活であるということ。
・卑怯を憎む心
・慈愛・誠実・忍耐・正義・勇気・惻隠
・武士道の最高の美徳とは、「敗者への共感」「劣者への同情」「弱者への愛情」
などなど

私は早速、学生時代に読んだ新渡戸稲造の「武士道」を我が家の書棚で探しましたが、見つからず、改めて本屋に行って買ってきました。学生時代には読みこなした記憶がないので、今度はじっくりと時間をかけ、読んでみたいと思います。
また、「国家の品格」の第二弾である藤原正彦氏の「日本人の誇り」も一緒に購入してきたので、こちらも楽しみです。

なお、前にこの徒然草で書きましたが、
我が恩師の前田斌五郎先生が言われた
「鑑定士は武士であれ」
という言葉を思い出すとともに、
その持つ意味の深さを改めて考えさせられました。 

久しぶりの更新・お詫びと言い訳

 久しぶりのブログ更新となりました。6月以降HPの更新がされず、どうしたとの心配のお声を多く掛けてもらいましたが、体調はいたって良好です。(ちょっと太り過ぎですが)
 6月に入り地価調査業務が本格化してきた頃、東北被災地の地価調査を担当する鑑定士の厳しい状況や奮闘振りが、いろんな媒体を通じて伝わってきました。
 これに比べ、私はどうかと振り返ると、被災地へは未だ行っておらず、ただヤキモキしているだけ。一方、地価調査については例年どおりの作業であり、会議なども例年通りの進行状況。こんな状態が続いていたら、いつの間にか、自分が人としても不動産鑑定士としても、何かとても情けない存在に思えてきてしまいました。
 とは言っても、相変わらず腰の重い私ですので、鬱鬱とした気分のまま、HPの更新すらできず、過ごすことになってしまいました。
 自分の力量も知らず、とても肩に力が入っていたことを再認識したのは、つい最近です。
 今後どうしたら良いのかまだわかりませんが、無理をせず自分なりの生き方を続けようと思い直しました。HPも肩の力を抜き、今後はマイペースで更新して行こうと思います。もし良かったら、今後も時々当HPに立ち寄って見てください。

春の無料相談会終了と地震

秋田県の不動産鑑定士による春の無料相談会が終了しました。私は4月7日(木)秋田市会場の午前中と4月9日(土)大館市会場の担当でした。ともに2組ほどの相談を受けることになりましたが、毎回ながら不動産の奥深さというか、各人が抱える問題がいかに多種多様であるかを改めて思い知ることになりました。なお、大館市の会場では、税理士と司法書士の先生方に参加して頂いておりますが、今回はある一組の相談が、不動産評価・税務問題・相続手続きの全てに及んでいたため、各専門家が同時にアドバイスすることができました。本来はこのような形が最も望ましいのだと思います。
なお、4月8日(金)の横手会場は、前日夜の地震のため停電となり、施設が利用できず中止となったようです。担当者が大変残念がっていました。来場を予定しておられた皆様には、この場を借り、私からもお詫び申し上げます。

ところで地震について、3月9日(今思えば予震)、3月11日(本震)、4月7日(今のところ最大余震)のいずれも、私はアルヴェに用事がありました。余震ではアルヴェ4階で会議終了間際、本震ではアルヴェ1階で無料相談会(不動産とは別関係の相談会)を開催中、余震の日は地震発生時ではないのですが、上記のとおり午前中にアルヴェ4階で不動産無料相談会をしています。暫くアルヴェに行くのは控えたいなぁ〜などと思っています。

がんばろう東北、かんばろう秋田NH、がんばろう仙台89ERS

4月3日(日)湯沢市総合体育館でbjリーグの「秋田ノーザンハピネッツ(秋田NH) VS 新潟アルビレックスBB」を観戦してきました。
被災地ではまだ多くの方が苦しんでおられる状況下ですが、秋田NHは復興支援活動に立ち上がっており、日本選手はもとより外国人選手も帰国せず、東北のため日本のためと、がんばっています。また震災により、チーム解散に追い込まれた仙台89ERSの復帰支援を行っており、さらに同じく震災で今期の活動終了に追い込まれた埼玉ブロンコスより選手救済制度のレンタル移籍で北向選手を迎え入れました。
こうしたなか、4月2・3日に「がんばろう東北」復興支援ゲームが湯沢市総合体育館で開催されると聞き、我が家では緊急家族会議を開き、3日に応援に出かけることにしました。ただ前売チケットは既に完売しており、当日チケットの可能性を信じ、朝8時50分湯沢市に到着、小雪が舞う中、9時30分発売の自由席券を何とかゲット、10時に入場し、1階メインスタンドの秋田NHブースター側の席を確保できました。(あぁ〜寒かった。でもホツ
被災地のことや節電を考え、照明の演出などはなく、派手さは無くなっていましたが、今回は国歌斉唱や黙祷があり、短いながらいろいろ考える時間を得ました。また仙台89ERSの応援タオルダンス(ジンギスカンの歌にのせ)では敵味方関係なく、新潟のブースターも含め、仙台からわざわざきてくれた仙台のブースターを先頭に会場が一体となって、仙台を応援しました。
試合の方は、初の連勝を期待して、ゲーム開始前からブースターは盛り上がっていましたが、なんとなんと、100対81、ついに連勝です。
終了間際の菊地選手の3ポイントシュートが決まって100点になった時には、満員の会場は一斉に立ち上がり、興奮の坩堝でした。(あぁ〜何とも言えません)
試合後、家族4人で募金コーナーに行きました。復興支援のコーナーと並んで仙台89ERSのコーナーがありましたが、そこには仙台のブースターがいて、お礼の言葉のほかに「来期必ず復帰します」と言ってくれました。心にジーンときてしまい、「待ってます」としか言葉を返せませんでした。募金コーナーで頂いた、両ステッカーがトップページの写真です。仙台89ERSの復帰まで、そして東北の、日本の復興まで、大事にしたいと思います。きっと今日集まったブースター全員が、みんな同じ気持ちで、トップページ写真のチラシ「HOPEがんばろうTOHOKU」を掲げ応援したんだと思います。
 我が家の観戦では初勝利、また初の連勝と、それだけでもうれしかったのですが、それ以外でもいろんな意味で、本当に湯沢市まで行って良かったと思います。
がんばろう東北!がんばろう日本! そして 仙台89ERSの復帰を待っています。
 

新年度のはじめに

2011年4月1日(金)
平成23年度が始まりました。
今年度の不動産鑑定業は、大震災の影響がどのような形で現れるか、全くもって先行き不透明な状況です。
ただ当事務所は、例年通り、精一杯誠実に仕事に取り組んでいこうと思います。
今年度も何卒よろしくお願い申し上げます。

がんばろう東北!がんばろう日本!みんなで力を合わせて

 大震災(3月11日)から20日程が過ぎました。この間に何度もブログをアップしようと思いましたが、報道を見る度にその悲惨さにとても書くことができませんでした。同じ東北地方に居ながら、今ではほぼ何不自由なく暮らしている状況にもかかわらず、何も支援行動ができないでいる自分が無性に情けなくてたまりません。私に今できること、それは節電や僅かな義捐金だけです。でも気持ちはみんなと一緒です。「がんばろう東北!がんばろう日本!」やさしさを持って精一杯生きること。生き残った者として、これも大事なことだと思います。また報道の中からは、悲惨さのほかに、優しさや強さ、日本人のすばらしさも改めて知ることができました。
 今我が家では娘が中心になって、節電に取り組んでいます。さっそくトイレ便座の電気がカットされました。冷たい便座とウオッシュレットが使えない辛さがありますが、被災地に比べれば何のことはありません。まずは、ほんの僅かなことからですが、みんなで取り組むことにしました。
 3月24日、理髪店に行ってきました。2ヶ月も伸ばし放題でしたが、震災直後のこんな時に行って良いのか悩んでいました。そんな時、娘に言われました。「みんな一生懸命生きるためにがんばっている。何でもかんでも自粛していたら、どうなるの?。例えば理髪店の人は?、飲食店の人は?、いろんなサービス業の人はどうなるの?、日本の経済は?」・・・確かに、そのとおりだと思いました。・・・理髪店で担当してくれた若者も、被災者にとても心を痛めていました。みんな心は一つなのです。一緒に助け合って生きていかなければならないのです。そうだとしたら、過度に自粛するのではなく、精一杯普通通りに生活し、その上で何か被災地のためにできることをがんばることが大事なのだと、頭を洗ってもらっている最中に思いました。
 そんな時、3月28日に、大仙市協和船岡の温泉宿泊施設「からまつ山荘」が3月末で廃業するニュースが流れました。利用者数の低迷に加え、大震災で宿泊予約のキャンセルが相次いだことなどが原因で22日から休業しており、既に従業員13人が解雇されたらしいのです。なお皆瀬村の小安峡温泉は、平成20年6月の岩手・宮城内陸地震の被害からようやく立ち直ろう(国道が昨秋開通)としている矢先の大震災です。今回は特に大きな被害はなかったようですが、風評被害や過度の自粛傾向が心配です。
 皆さん、贅沢はいけませんが、サービス業で生計を立てている人も多いのですから、これまで通りに普通に生活することも大切ではないでしょうか。どんちゃん騒ぎをしなければ、温泉に行くこと、飲食店に行くこと、結婚式や歓送迎会を行うこと、映画館に行くこと・・・、どれも贅沢ではないと私は思います。そこで働いている人達もいるのですから・・・。ただ、被災地で今も苦しんでいる人達がいることを常に忘れず、自分が今できることを精一杯行うことが大事なのではないでしょうか。

大震災にあたって

3月11日午後2時45分頃の大震災。
秋田市も大きな揺れに何度も見舞われましたが、我が家は、停電のほかは、水道も都市ガスも供給され続け、電気も3月12日午後8時頃には復旧しました。
停電中ラジオは聞いていたのですが、電気が戻りテレビを見て、各地の惨状に今はただただ驚いているばかりです。
一人でも多くの方が生き延びられますように。お祈りしています。(3月13日)

雪国の価格形成要因

今回も久しぶりの更新となってしまいました。どうしても毎年、地価公示や国税関連の業務で2月8日までは仕事に追いまくられます。6日(日)に仕事の峠を越したら、その夜には微熱が・・・。7日の午前中は安静にしていましたが、8日提出の書類チェックもあり、午後からは仕事再開でした。8日は朝一で県南東端部の旧雄勝町院内と我が故郷の六郷に仕事で出かけましたが、雄勝地区の雪の多いこと、多いこと。道路は雪の壁で現地(大規模更地)の状況写真は全く撮れず、車の屋根まで使って雪の壁を乗り越え、一応撮影してきましたが、白銀の世界の写真が意味があるのかどうか?(依頼者へのがんばっているアピールにはなるかな!?)、それでもこの日は天気が良かったので、午後一番には秋田市に戻り書類を提出し、夕方からは研修会の講義も受けることができました。(以上、ブログ更新が遅れたことへの全くの言い訳文章でした)
ところで、雪と言えば、前回のブログでも述べたように、現地調査が大変ですが、これ程雪が多い年には、いつも思い出すことや、考えることがあります。
秋田に平成2年に帰ってきた時、横手市役所のある方から、「雪国の道路幅員」について教えられたことがありました。私ももちろん生まれも育ちも雪国ですので、当たり前と言えば当たり前のことですが、その時には東京からAターンしたばかりですし、鑑定評価も頭の中は東京仕様だったため、目から鱗が落ちる思いの一言でした。それは、「雪国の都市計画では幅員8mが標準街路であるべき」ということです。雪国の人はわかると思いますが、除雪車が通ると両側に雪の山ができます(噴射式ではなく通常の除雪車)。それは幅が約1m超にもなりますので、除雪後は8m道路でも有効幅員が6m未満となります。このため、開発基準などで通常用いられている幅員6m道路では、除雪後は4m未満となり、車の相互通行に支障をきたします。ただ、わかっていても、開発者としては、利益を考え、いわゆる潰地である道路を少しでも減らし有効宅地化率を上げようとしますから、8mが標準街路の分譲地などほとんど見かけることはありません。(最近では、横手市で幅員7mが標準の民間の分譲地が見かけられた程度です。) こう考えると、幅員が狭い4m道路はもちろん幅員6mと8mの格差はどの程度が妥当か?通常何気なく使用している格差率も本当に妥当かどうか?再考してみる余地はないのか?雪国でない地域で採用している道路幅員格差はどの程度なのか?・・・・・・・・などなど、道路幅員ひとつとっても考えさせられることは多いのです。・・・・・・また面白いのは、豪雪地帯の横手市などの除雪状況(本当に上手に道路の除雪が行われている)に比べ、秋田市の除雪は対応が遅れているため、今冬のように豪雪だと、幹線道路はともかく街区道路などはグズグズの状態が多く、これなども価格形成要因に何らか反映しないのか?・・・・・・などということを、ついつい思ってしまうのです。みなさんもどうでしょうか?考えたり調べたりしてみたことありますか?例えば、流雪溝や融雪溝のある道路と無い道路の格差など、何か文献などあるのでしょうか?もし雪国特有の価格形成要因に関する資料や文献などありましたら、教えて頂けないでしょうか? (なお、これからは、こんな情報交換の場も当HPに設けられたらと思っています・・・4月以降になるとは思いますが・・・)
(補足)Aターンについて、
上記で何気なく、「Aターン」と書きましたが、他県の人には、「Uターン」の誤記と思われる方もいるでしょうから、簡単に説明します。

Aターンとは、秋田県へのUターン・Iターン・Jターンの総称で、秋田県出身の人も、そうでない人も、みんな秋田に来て秋田に住んで下さいとの願いを込めたオール(ALL)ターンの”A”と秋田(AKITA)の”A”をかけた言葉

です。なかなか味のある言葉ではないでしょうか。

新年も既に3週間

新年も早3週間が過ぎました。今年も2日の箱根駅伝テレビ観戦後に昨年同様仕事始めとなりました。4日には現況写真を撮るのが主な仕事で楽とは言いながら、朝5時起きで旧矢島町まで出張。昨年12月までは営業していた調査対象の店舗が閉鎖しており、新年早々に経済情勢(特に秋田の地域経済)の厳しい現状を思い知らされました。ただ現地到着後すぐに雪が降り止み、朝日が顔を出した時には、きっと今年は秋田の経済にも春が訪れるに違いないと、理由もなく思い、また願わざるを得ませんでした。
ところで、昨年の猛暑(気象庁は30年に一度の異常気象と認定)の時には、「猛暑の冬は大雪」との定説?もあり、覚悟を決めていたのですが、12月までは全くの肩すかしで、現地調査が楽なこと楽なこと。雪国でない方にはなかなか分かりづらいと思いますが、雪の中での現地調査は本当に大変です。いろいろな大変さがあるのですが、一番は何と言っても現地の状態が判然としないこと。境界確定はもちろん、地勢や、利用状況まで、まさに「真っ白」。いろんな資料を入手して推定したり、場合によっては評価条件を付けざるを得ないのですが、依頼を断る場合もあります。(「依頼を断る勇気も必要です」が正しいでしょうか・・・) 私の経験の中では、何回か持参したスコップで雪を掘り、境界標の確認や利用状況を確認したことがあります。その中で最も堀ったのは田地の評価で1mぐらいでしょうか。昨年まで稲を植えていたと説明を受けたのですが、雪の起伏か何かでイヤな予感がして、試しに掘ってみたところ、野菜が現れ(転作)、指示された田とは1枚違う場所の田でした。それ以外でも私道の舗装の有無や道路との高低差など、雪を掘ってみなければ分からないことは多々あります。
話がだいぶそれてしまいましたが、1月に入ると、やはり定説どおり大雪が待っていました。毎日毎日朝夕の雪寄せで、今は体がボロボロです。
ところで、通常、「雪寄せ」や「雪捨て」とは言いますが、私が住んでいる地域は、雪を捨てる場所がなく、家の廻りに寄せた雪が山のようになってきており、「雪投げ」あるいは「雪上げ」の状態になってきています。当家の前の75才のおじいさんと一緒にいつも朝雪寄せをするのですが、さすがに今朝は二人で「もうイヤだ」と慰め合いました。ただ私の近所は比較的仲が良く、除雪車が通った後に留守の家があれば、車で帰ってきたときに車庫に入れないので、誰かが何も言わず互いに車庫や玄関前の雪を寄せてあげています。この時は、自分が寄せてもらっても、また寄せてあげても、冷たい雪にもかかわらず、何か心にホット暖かいものを感じます。
ともあれ、新年3週間は、よく働き、よく雪寄せをし、夕飯を食べた後はテレビを見ていても、ついついウトウトする毎日です。
また、元旦には大好きな鹿島アントラーズが天皇杯で優勝。箱根駅伝では今年も母校がシード権を堅守。サッカーのアジア杯でも日本が昨夜4強進出(おかげで多少寝不足ですが・・・きっと優勝!)など、スポーツに関しては、今年はうれしいスタートとなっており、後は秋田ノーザンハピネッツの勝利を願うだけです。

新年を迎えて・仕事始め

新年あけまして、おめでとうございます。

今年は兎年。
車のラジオで聞いたのですが、兎にも種類がいろいろあるそうです。
その中でも、穴兎と野兎は真逆の生活形態とのことでした。
穴兎は少数の群れで、地中に複雑な穴を掘って生活し、その行動範囲も巣穴周辺とのこと。
一方、野兎は原則単独行動で、巣穴を持たないため、行動範囲も広いとのこと。このため襲われることも多いので、足が発達し速いのだそうです。
人間にも、大きく分けると、穴兎派と野兎派がいるような気がします。みなさんはどうですか?
私は、どうも穴兎派のような気がします。なにしろ家庭にいるのが一番落ち着くし、仕事も慎重で時間がかかるし、どちらかというと保守的?でもあるし。
でも今年は、少しは野兎を見習わなければならないかなと思っています。
また、今年は兎にあやかって、耳を長く大きくして、いろんな情報を収集し、ピョンピョンピョ〜ンとジャンプアップしたいものです。

このHPもがんばって更新して行きたいと思いますので、お暇な時には、今年も是非時々訪問してください。
なお、新年早々にアクセス数が千件を突破しました。(年賀状でだいぶアピールした効果もあったようですが・・・)本当にありがとうございます。

本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

2010年大晦日

2010年大晦日

皆様には、この一年本当にお世話になりました。
この場を借りまして、御礼申し上げます。

ところで、当事務所の一年を振り返りますと、最大の出来事は何と言っても、このホームページがついに立ち上がったことです。
代表者である私個人の全く趣味の世界の内容になってきていますが、ありがたいことに、本日大晦日の午後6時現在で、アクセス件数は980になっています。
この数は他のHPに比べると、かなり少ないとは思いますが、わずか3ヶ月半程の期間ですし、当初立ち上げた時には、ほとんど誰も見てくれないだろうとおもっておりましたので、私個人としては驚くほどの数です。
(ただ人間は欲深いもので、1週間程まえからは、年内に千件越えにならないかと、実は密かにドキドキしていたのですが・・・)
11月後半からは、地価公示業務などで次第に忙しくなり、HPの更新回数がドンドン減ってきてしまい、自分でもヤキモキしていましたが、せっかく訪れてくれた皆様には、期待に応えられず本当に申し訳ありませんでした。
次に大きな出来事としては、当事務所の総務部長兼経理部長兼資料作成者兼現地補助者である妻が12月半ばに足を骨折してしまったことでしょうか。一昨年から両親も同居しており、家事のほか両親の世話や通院付き添いなど、おそらく当業界の中でも屈指の多忙を極める鑑定事務所スタッフと思われる妻(それだけ私が過酷に使っていることになるのですが・・・)の骨折には、時期も時期であり、本当にパニクってしまいました。ただ、このような状態にもかかわらず、ほとんどの仕事をこなした妻には、事務所代表者としても夫としても、本当に頭が下がる思いです。また娘二人や姉夫婦の手助けなど、家内工業ならではの総動員態勢で、なんとか、急場を乗り越えられました。一時心配をおかけしました皆様には、この場を借りて、御礼と経過をご報告したいと思います。ありがとうございました。
昨年は紅白歌合戦1組目まで仕事しておりましたが、今年は本日2時までで、一応仕事納めできました。(よかった
皆様が、より良きお年をお迎えされることを祈り、今年最後のブログの締めとさせていただきます。今年一年本当にありがとうございました。

秋田を応援しよう

何とも久しぶりのアップとなりました。師走に入り、公私ともに何かと忙しくなっており、ついついブログ更新がおろそかになってしまいました。
前回更新からほぼ1ヶ月の間に、不動産に関しては特にお伝えするようなことはないのですが、
不動産以外では、いろいろありました。特に、ついに秋田ノーザンハピネッツ(秋田NH)の試合を観戦できました。
11月21日(日)東京アパッチ戦です。試合は残念ながら敗れましたが、会場の雰囲気は感動の一言に尽きます。
まるでショーをみているような雰囲気で、かつ試合はスピーディーで迫力満点。
会場が一つになっての応援であり、一昨年にサッカーの日本代表戦(観衆6万人)を埼玉スタジアムで見た時と遜色なし(ちょっと大げさですが・・・)。
特に私たちが座った席(1階自由席)は秋田NHのブースター側で、かつピンクのカツラを被った私設応援団長と思われる方のすぐ近くだったこともあり、
盛り上がること盛り上がること。(妻や娘に言わせると、試合中の私は応援で完全に壊れていたそうです)
オフェンスとデフェッスの際の応援スタイルが複数あり、それだけでも楽しいし、チアガールも抜群。
(テレビで観た他のチームより秋田NHのチアの方が容姿は数段上)
なお、新聞報道(魁新報ですが・・・)では、秋田NHの応援はリーグトップクラスで、他のチームの選手も絶賛とのこと。
試合後、絶対にブースター会員になろうと思い、ようやく最近ネットで申し込み、ついに一昨日、妻と娘の分も含め3人分のブースタークラブ会員証が届きました。
ところで、秋田は最近元気がありません。小中学校学力全国一のうれしく誇りある資料はありますが、その他は全国ワーストワンの資料も多く、土地価格の下落率も又然りです。でも、秋田を元気にしようと活動している方は多く、不動産に関して最近知り合った方の中にもおられます。これらの皆さんに共通しているのは、単なるビジネスだけでなく、その根底には地域をどうにかして活性化しようとする心意気が沸々と湧き出ていることです。
私も何かできることがあれば良いのですが、凡人にはなかなか出来ないことです。でも例えば秋田NHを応援するという小さなことでも良いのではないか、などと最近は思うようになりました。何もしないよりは、何かをしてみる。皆さんも秋田が元気になるようなこと、もちろん自分が元気になることですが、何かしてみませんか。
(*)秋田NHの試合にカメラを忘れ、試合や応援風景の写真をアップできなかったのが、とても残念です。次回こそはきっと・・・

東京の再発見

研修と小石川後楽園(H22・11・13)

 昨夜最終新幹線で東京入りし、今日は朝10時から午後5までびっしり研修でした。紛争解決学の講義であり、講師は弁護士で紛争解決センター長の廣田尚久先生です。大学や法科大学校の教授もなされており、とても聞きやすい講義でした。また紛争解決学を初めて提唱し、学問として確立され、かつその実践を現場の最前線で今なお行われておられるので、ご自身が実際担当された実例をもとに話して頂けたので、分かり易く、かつすぐにでも役立つ内容の講義でした。
 ところで、研修受付開始より40分ほど早く着いたため、研修場所のビルのすぐ近くにある小石川後楽園に寄ってみることにしました。入園料は大人300円。パンフレットによると、江戸時代初期、水戸徳川家の祖である頼房が中屋敷として造ったもので、二代藩主の光圀の代に完成した庭園です。文化財保護法によって、特別史跡・特別名勝に指定されています。円月橋・通天橋・得仁堂などの構築物、大泉水・屏風岩・一つ松・白糸の滝などなど、いずれもとてもすばらしかったのですが、私が特に感動したのは、庭園内から隣接の東京ドームの屋根やビルが見えたことです。時代の融合、喧噪の中の静けさ、超スピードで流れる都会の中で時間が止まった感のある空間・・・・・・。これに関してはパンフレットに載っていないのですが、これこそが、この庭園の存在価値と言っても過言ではないと私は思う。18歳から32歳まで東京で暮らしたが、改めて東京の再発見である。
 なお、園内を十分に見て回るには1時間ほど要するとのことだが、時間がなかったため、急ぎ足かつ回りきれなかった箇所もあり残念だった。東京生まれの女房ではあるが、きっとまだ行ったことがないと思うので、機会があれば女房・娘と一緒にもう一度行ってみたいと思う。その際には、当然のことながら、東京ドームでの野球観戦と遊園地付きで、現代と江戸時代との満喫である。
 ところで、カメラを持参しなかったので、園内の名勝や東京ドームとの違和感などの写真をアップ出来なかったのがとても残念である。

底値・アナウンス効果・負のスパイラル

平成22年11月3日(水・文化の日)(1)

中学生の娘に円すい・角すいの体積の公式(底面積×高さ×1/3)のうち、1/3の根拠を聞かれ、昨夜から悩んでいます。図形を書いて縦割りにしたり横に輪切りしたり、方程式を考えてみたりしているのですが、歳とともに脳は衰えたようで、いっこうに解答が見つかりません。大学生の娘からは、友人来客中とのことで「ヤフーの知恵袋に解答あり」のメールが届いたようですが、「簡単に答えを見てどうする、考えることが大切」と言った手前、見るわけにもいかず、いよいよギブの状態になってきています。
「今度授業で習うだろうから先生の説明を良く聞くように」と言って逃げるか、密かにヤフーの答えを見て親父の威厳を守るか、悩ましいところです。

ところで、ある人から秋田市の住宅地の底値を聞かれ、こちらも解答がなかなか見つからず困りました。数学のように、地価の将来予測の公式でもあれば良いのですが・・・。
実は個人的には、近頃まで秋田市住宅地の底値ついて、郊外で坪当たり100,000円(1m²当たり30,250円)、中心部周辺で165,000円(1m²当たり49,913円)程度が底値と考えていました。根拠としては、郊外の平均的宅地面積を70坪として総額7,000,000円、中心部周辺は60坪として総額9,900,000円、建物建築費を坪当たり450,000円・40坪として総額18,000,000円ですので、土地建物総額で郊外は25,000,000円、中心部周辺は27,900,000円。さらに中心部周辺は宅地分割分譲などから小規模地分譲物件が多くなってきているので、総額が低くなることから、1次取得者でも十分購入できる水準と考え、たとえ一時的にこれを割り込んでも、その時は需要は増え、需給バランスから結果的に同水準程度には落ち着くだろうとの予測でした。
ただ、現実は20,000円台前半の郊外ニュータウンの分譲が在庫処理とは言いながら見られたり、中心部周辺でも30,000円台の取引が多く見られるなど、私が予測した底値を大きく割り込んだ取引水準となっており、誠に恥ずかしいかぎりですが、私の底値把握は間違いでした。
ただ、専門職業家である以上、地価の変動予測(底値把握)を逃げて通るわけには行かず、秋田市商業地の底値なども含め、これからも日々検討、悩んでいかねばならないと思っています。
その意味で、この頃悩むところは、全国最低の地価水準と公表されるほど、本県の土地は価値が本当に乏しいのかどうか?他県に比べ社会的・経済的にそれ程見劣りする県なのかどうか?みなさんはどのように思われますか?(各種統計資料で厳しいものがあるのは承知のうえで・・・)
 

平成22年11月3日(水・文化の日)(2)

9月に発表された地価調査結果において、住宅地の都道府県別価格指数によれば、東京都を100とすると、秋田県は全国最低の僅か5.8である。
最下2位が北海道の6.3、同3位が青森の6.9であり、本県の地価水準の低さが際だつ。(資料は下記をクリック)
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2010/003.html
調査地点数や配置などにより平均単価は異なるため、実は単純に比較はできないのだが、それでもこのように報道されると影響力は大きい。
人口減少率の全国一や、所得水準の低さなど、各種資料と照らし合わせると、納得される方々が大半であろうと思われる。
実際、近年の取引件数の減少や、取引水準の低さなど、取引市場の実態からも地価の大幅下落はやむを得ず、適正な結果といえば、確かに適正な結果ではある。
ただ、但しである・・・。この状態(地価の大幅下落)は、いつまで続くのであろうか。
地価の下落傾向に、本来の地価形成とは異なる、何らかの要因が働いていることはないのだろうか?
私は、バブル最盛期やバブル崩壊直後などに感じた違和感を、最近また感じている。
すなわち、アナウンス効果や負のスパイラルの要因が大きく影響していることはないのか、と言うことである。
地価の公表は、価格もさることながら、変動率が特に大きく報道される。これは需要者の購入心理(需要抑制)に大きく影響すること(アナウンス効果)になり、それは連鎖、下落ならば負のスパイラルに陥り、逆にバブル期には地価上昇を煽り続ける。
ついこの前まで起こっていた東京などでのミニバブル(バブルを排除できるとして一躍もてはやされた収益還元法を重視したはずの、リートでさえバブルを誘発した事実)などを見ていると、地価形成の難しさを改めて思い知る。また一時議論ともなった、「あるべき価格」ではなく「ある価格」の評価である、ことは本当に正しいのかどうかも考えてしまう。
また、やや異なるが、不動産取引業者の皆様が、国税(相続税)路線価での取引を推し進めることで、次年度はさらに取引水準を下げていることの実態に、本当に気づかれているのどうか? それにもかかわらず、公示価格等の下落が、需要の減少と取引水準の低下を引き起こしていると批判されることの矛盾。ただ実は私は、これら発言やご批判は、ともに実態を適切に捉えたものであると思っています。すなわち、上記のアナウンス効果と負のスパイラルの問題の指摘であり、我々は、もっとこのことにつきともに考え、議論すべきなのではないかと思い、また悩んでいます。

最近読んだ本

2010年(平成22年10月17日)
食欲の秋、スポーツの秋、読書の秋。
このうち、食欲の秋は、我が家でも、栗ご飯を始め、次から次と美味しい食材が食卓を賑わしており、また筋トレを暫く止めていることもあって、太って太って、かなりヤバイ体型になっています。(怖くて体重計を見ていません。

一方、スポーツの秋は、秋田初のプロチーム、bjリーグ(バスケ)の「秋田ノーザンハピネッツ(秋田NH)」の開幕戦が昨日行われ、テレビに釘付けになってしまいました。
3ビリまで勝っており、これはいけるかもと思っていたのですが・・・残念 
でも良いチームだと思います。

本当は応援に行きたかったのですが、諸事情で行けず、
今日の第二戦は娘が友人と急遽観戦に行くことになり、
「クソ、うらやまし〜」と、本気で娘に言ってしまいました。 
それはともかく、仙台との東北ダービーですし、今日もテレビで応援するので、是非勝利を!

ところで、表題の「最近読んだ本」ですが、
「ブラックマネー」(須田慎一郎著、新潮文庫)を紹介したいと思います。
私は、著者についてはほとんど知らなかったのですが、
副題の「20兆円闇経済が日本を蝕む」に惹かれて、本屋でつい衝動買いした本です。
「ヤクザマネー」が主題というものの、
昨今(平成2008年の著書ながら、「あとがきにかえて」では今年2010年春までの記載)
の経済情勢の表と裏、著名な経済事件や犯罪、金融業界の問題などが随所に盛り込まれており、
さらに不動産取引に絡んだ事件や、REITが抱えた問題(REITバブル)や引いては収益還元法の問題など、
不動産鑑定士にも直接関わる問題なども多く取り上げられており、
また、我々不動産関係者が、近年どうしても係わらざるを得ない、不動産ファンドに絡んだ闇の世界の怖さなども垣間見え、
一見の価値があると思います。
個人的には比較的読みやすい文体や構成で、小説を読むような感覚で読めた本でしたので、
暇や興味があったら読んでみたら如何でしょうか。

え!土地が無くなった・・・?

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無料相談会にて

2010-10-08
土地月間に合わせ、秋田県鑑定士協会による「秋の不動産無料相談会」が10月7日(木)アルヴェで開催され、私は午後の部(PM1:00〜4:00+後片付け)担当でした。持ち込んだモバイルPCで、合間を見てこのブログを書こうなどと不心得なことを考えていましたが、ちょっと無理でした(よって翌日の仕事後書き込んでいます)。ただ今回は持参したPCが結構役に立ち、相談の土地につき、法務局の公図をチェックしたり(現在はPCで登記内容や公図を閲覧したり取得できます)、弁護士会や土地家屋調査士会などの無料相談日を検索したりして、相談者に伝えることができました。今後は無料相談会に無線通信可能なPCは絶対欠かせないと思いました。
ところで、守秘義務や個人情報の関係から、詳細は話すことはできなのですが、今回の相談の一つに、「土地登記はあるが、公図に当該土地(地番)が見当たらない」というものがありました。
一般の人は「え!そんなことあるの?登記しているんでしょ。それじゃ、どこに土地があるか確定できないじゃない。登記はあるのに、まるで幽霊のような状態?なんのための登記?」と思うのではないでしょうか。
実はこれ、意外とあるのです。私の数少ない経験だけでも、これまで3回ありましたので、これで4回目の遭遇となります。いずれも確かな原因はわからずじまいでしたが、たとえば極めて古い旧公図(いわゆる絵図面)などは、物によっては画地や地番が見えない箇所があるほどボロボロなものもあり、絵図面からマイラー図面へ、マイラー図面からコンピューター化の過程で、消えてしまったものもあるのかもしれません。
このため確定できず非課税扱いになっている土地もあります。
通常取引に際しては、不動産業者や司法書士などが係わりますので、このような土地を一般の人が間違って購入するなどのトラブルはほとんどないと思われます。ただ私が遭遇したなかには、抵当権を設定し差し押さえたものの、物件が実在しなかった(あるいは特定できなかった)ケースがありました。ある程度不動産知識のある金融機関でさえ、問題に巻き込まれることもありますので、法務局調査や現地調査はくれぐれも怠らず、また不動産取引には必ず不動産業者や司法書士などの専門家を利用されることをお奨めします。
なお、これに関連して、法務局に備えられている「14条地図」について、不動産豆知識のコーナーに簡単な説明します。興味ある方はご覧下さい。
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鑑定五訓と恩師の思い出

2010-10-03
不動産鑑定士の会員章
鑑定五訓を掲示したところ、意外と反響が多く驚きました。
同業者からは、久しぶりに見たとの話が多かったのですが、中には「初めて見た」という方もおり、ちょっとびっくり。
ただ、別業種の友人から、「鑑定五訓を読んで自分の業務を反省しているところです」とのメールには、
掲示して良かったと思うとともに、自分も改めて身が引き締まる思いです。
ところで、この五訓を読んでいると、今は亡き恩師を思い出します。
かつての西武流通グループの中で長い間、唯一の不動産鑑定士だった前田斌五郎先生です。
私が不動産鑑定に進むチャンスを与えてくれ、また歩むべき道を指し示してくれた方ですが、
この前田先生が私に常々おっしゃっていたことは、

「不動産鑑定士は武士であれ」

でした。この言葉は、いろんな意味を持っているのですが、
いわば、鑑定五訓をただ一言で言い表したものです。

不動産鑑定士は、依頼者におもねること無く、襟を正して業務を遂行し、
自らの鑑定結果に対しては身を賭す覚悟を持ち、
また日頃の鍛錬を厭うことなく、常に身を処す武士であれ。
ということでした。
この鑑定五訓を掲示したホームペーシを前田先生に見て頂けなかったのはとても残念です。
ただ、武士がパソコンか?と言われるかもしれませんが・・・
なお、鑑定士試験に合格した際に、先生からのご褒美として頂いたのが
写真の会員章です。
この会員章を襟に付けておられる方は最近少なく、
私も付ける機会がめったにないのですが、
会員章を付けたり、見たりすると、
「不動産鑑定士は武士であれ」
という前田先生の声が今でも聞こえてきます。

戸澤不動産鑑定事務所
〒010-1414
秋田県秋田市御所野元町7-5-5
TEL.018-853-9067
FAX.018-853-9068

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1.不動産の鑑定評価
2.担保物件の簡易査定・調査報告
3.市場動向調査・分析
4.土地有効活用コンサルテイング
5.不動産に関する各種調査報告
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